大理房价就是“别人家”的房价，不按常理出牌，让人捉摸不透。以至于它有了新的称号“云南房价第一高”。

说起大理，可能更多的人先想到的是旅游，却不曾了解：它只是云南的一个县级市。

然而，2018年，就是这样一个县级市的房价竟然超过云南省会昆明。

大理房地产到底有多火？！

2018年，大理新房价格同比2017年上涨18.80%，涨幅排名全国第四。仅次于西安(22.4%)、海口(22.1%)和呼和浩特(21%)。

2019年1月，大理再度成为焦点，新房价格环比上涨2%，同比上涨20.3%;二手房价格环比上涨1.6%，同比上涨15.6%。无论是新房还是二手房价格，大理环比涨幅都居全国首位。

而在接下来的2月和3月，大理无论是新房价格还是二手房价格环比涨幅也均在全国前三位。

前面说的是涨幅，那接下来再说说房价。

中国房价行情网数据显示：2018年5月，昆明二手房均价在11028元/㎡，而大理二手房价格达到11233元/㎡，已经赶超昆明二手房价格。如今，大理二手房价仍然高于昆明。

这一组数据无疑在说明：大理已经成为云南，乃至全国房地产最热门的区域!

不少专家认为，中国房地产市场多是投资需求，对刚需、改善住房的需求很弱，这些需求占据了市场的大部分，并干扰了市场。

这样的道理，在大理表现得特别明显。

大理旅游地产的旅居产品确实特别火，以至于带动了刚需楼盘价格一度上涨。然而，整个城市根本负担不起如此高昂的房价。

近年来，各界在云南旅游地产投资方面“下猛药”，一早就被大家所认识的大理，又是滇西的经济中心、文化旅游中心、交通枢纽和物资集散地，自身拥有的得天独厚的环境资源和人文历史资源，自然成了旅游地产的“盘中餐”。

海南投资客的外溢、旅游业的大发展，加上高铁的开通带来利好，导致大量游客、投资客涌入大理，不仅带动了当地居民收入水平的增加，提升区域经济发展水平，更是为大理州的市场和房价增加了一个推动力。

如此说来，大理的房地产大都落在了外地人“手中吗”?

似乎是的。2015年以前，云南房地产外销量为24%，2017年增至60%。其中，重点旅游地区的房地产外销比例增长速度尤其迅猛，大理房产外销量超过60%。

外地人买来干什么呢?

自住的比例并不大，更多是投资或者旅居养老。于是，外地人来买的越多，大理的旅居地产自然就越发火爆。

大理的房子到底哪里最火？！

大理市的范围，通俗一点就是洱海周边这一圈的泛称，下辖下关、大理、喜洲、凤仪、海东、挖色、湾桥、银桥、双廊、上关10个镇，1个太邑彝族乡，市政府驻海东新区。

从大理市的区域地图来看，房地产项目集中在大理镇(古城)、下关镇、海东新城和满江凤仪片区，而上关镇、双廊片区等都基本上没有房地产项目。

而这四个大片区中，又有一定的区别。

州府下关

大理传统意义上的主城区，也是大理的政治、经济、文化中心。片区新开工项目极少，大部分是“售罄”状态，“有市无房”，很多在建和在规划的新楼盘还没开卖，基本都是被内部认购完的状态。

仅有个别项目在售，比如中梁大理壹号院洋房均价13000元/㎡、大理云想山洋房均价11000元/㎡。

满江凤仪

夹在下关老城区和海东新区之间的区域，是物流集散地，也是昆明到大理动车的重点站。目前房地产开发相对火热，但开发的项目少，房价相对不高。

大理满江华府住宅最低价7000元/㎡、华洲龙康苑住宅5800-5900元/㎡、凤仪庄园四期住宅均价约7000元/㎡。

海东新城

为了保护海西，发展海东新城，大理市市政府早在几年前就已搬迁到海东新城。这也造成海东新城成为大理近几年来楼市项目最集中、库存最充足的区域。

多个新项目开工，房价也相对古城周边较低。

大理金尚银凰庄洋房均价7800元/㎡、春江海月湾小高层均价9980元/㎡、大理四季花城洋房均价7800元/㎡、大理妙香苑双拼均价15800元/㎡、大理欧洲小镇别墅13000元/㎡-20000元/㎡。

大理古城片区

大理传统的居住区，也是人口较集中的区域，目前以旅游度假为主。片区内由于建房要求较高，主要以低层的洋房和别墅为主，因此片区内房价相对较高。特别是随着大理市政府对洱海的保护和海西的保护，古城周边已经禁止再大力开发，古城周边房价水涨船高，甚至很多楼盘有价无房。

比如大理的小院子北、中、南三个区楼盘均价25000元/㎡，大理王宫酒店式精装公寓单价19000-25000元/㎡、大理朴墅别墅均价23000元/㎡、大理古城·大院里三合院均价约17000元/㎡、钜融城左岸高地别墅均价18000-20000元/㎡。

这样分析来看，大理的房价确实被旅居项目托得有些虚高，高价位主要是古城片区，而真正的刚需盘其实并不多，并且位置距离洱海较远。

房价虚高投资需谨慎

抛开环境不说，从规划上看，整个大理的城市规划并不是很好。海东配套相对匮乏，同时距离主城区比较远，发展缓慢，这是其一。

其二，大理为了治理洱海，政策以及环境因素的频繁波动，使得大理在房地产规划上非常混乱，乱象频出。

再者，2018年大理GDP仅仅以1122亿元的数值排名云南省第五，房价却超过了GDP第一的省会昆明；而据人社部数据显示，大理最低工资标准为1400元，而大理人工资在3000-4000每月占比最多，那么高的房价，中间还存在很多泡沫。

业内人士认为，大理的房价如今已经大大高于其本身的房产价值，有些过度透支，日后市场趋于正常，房价将逐渐回归理性，大理房价涨幅不大。

那么，最后总结一句：大理环境好不好？确实好！房价贵不贵？确实贵！将来大理有投资价值没?有一定的投资价值，但是也需要理性思考，不要盲目跟风。