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到底该去哪儿买房？看完全清楚了！
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发布：2016/12/19 16:22:16
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房子到底要不要买？大城市小城市未来的房价是持续涨还是会跌？二胎到底要不要生？从09年末的时候「逃离北上广」和如今的「逃回北上广」，外来人口总是迷惑，未来在哪？
人口红利在下降，2050年劳动年龄人口将下降2.5亿
2010年的虽然我国各省级劳动年龄人口的总量各异，但其劳动年龄人口比例都处于60%~80%的区间（除贵州以外）。
像北京上海天津这种直辖市，其比例甚至达到70%~80%的区间。
横向对比一下，即使是全球一线城市，伦敦纽约东京，他们的人口年龄结构预期也不过就是在这个区间而已。而不同是，他们的大城市是这个水平，而我们几乎是全国省份都能达到这样人口红利水平。
然而， 国家统计局公布的数据显示，2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降，比上年减少345万人。人口红利初次显现了下降的趋势。第六次人口普查统计指出，中国的总和生育率仅为1.18，这是一个远低于代际更替的值（大约要在2.1以上才能实现代际更替）。而在中国生育意愿的另一项研究成果表明：
整体的生育意愿在降低，1.7总算是一个还不错的水平。我们将1.7这个值放入到人口推算模型中，至2030年，全国劳动年龄人口将减少1亿人；
至2040年，全国劳动年龄人口将减少1.5亿人；
至2050年，建国100周年之际，全国劳动年龄人口也将下降2.5亿。差不多是两个日本。
实际的情况应该比我们模型推算出来的要更甚，生育意愿并不能代表实际生育率，二者之间往往有着巨大的差异。在日本和韩国的调查中，生育意愿都超过2，但实际生育率却都不到1.4。
于是，二胎放开了。如果响应国家的提倡，提高生育率的确是可以继续延长人口红利。然而，生与不生，是个体意愿问题。
将来的中国，会普遍面临劳动力人口严重不足的情况吗？如上所计算，2050年，2.5亿劳动力的净减少，对于13.3亿人口而言，只是19%的缩减。但它背后还隐藏着年龄更迭的杠杆作用：
看上去只有19%的缩减，但实际上却使全国的劳动年龄人口占比缩水了27%，直接下降到51%的危险地带；同时相应地，老龄率也将从13.7%暴涨到31.3%。
这是毋庸置疑的人口危机。
但这并不意味着全国范围内的劳动力人口缺失。早在过去的20年，城市的人口争夺战就早已开始。随着未来人口红利下降，城市之间的人口争夺战，愈演愈烈。
先看下省级单位的跨省人口流动图：
北京、上海、天津、浙江、广东、福建，这六个省级单位的跨省人口流动，全部都是净流入。
是的，它们不生产人口，它们只是人口的抽水机。
而它们抽取的水源，则来自上图中排名靠后的那些省份：河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西，等等。
总体而言，抽水的省份远远少于被抽的，这是一个清晰的遵循幂率规律的世界。
我们可以在空间上清楚地看到这两者之间的差异。大半个中国的人口，以省为单位来观察的话，全都在净流出，而少数净流入的地区，则集中分布在东南沿海和北京天津两地。请看下图：
客观地说，在中国无法做到像美国一样以优质和稳定的移民来确保自身整体人口结构合理性的情况下，有些地区就必然会衰落，然后是可能是上图中偏黄色的任何一个地区，并遵循，先农村后城市的规律。
就像今天的日本一样。全日本人口都在减少，无数村庄城镇衰亡凋败，但只有东京和大阪都市圈依然挺立。
未来的中国也一样。
那么是逃离北上广还是逃回北上广？
现在的年轻人总是在犹豫。究竟是要回归生活惬意的小城镇家乡，还是奔赴大城市或者“北上广深”辛苦打拼开拓人生。
你还能在这些选择中犹豫，说明你无比幸福，因为你们的下一代和下下一代可能不会再有任何选择的机会。假如你最终选择留在了一个生活安逸风景如画的小城镇上，你也许会幸福地过完一生；但在你的子女到了你这个年纪的时候，很可能他们有且只有一个选择，那就是——逃离他们终将衰落的家乡。
如果你还想说，北上广的房价，压力实在太大，那么我们是时候聊聊房地产这个事情。
人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素。
过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。 但这4亿人口集中分布的地区才是房地产市场争夺的地方。如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利？
但从市场的角度说：优先选择仍然是一线城市；其次选择城市次中心核心城市和国家战略区域；再者选择人口返迁的省会城市和区域单核城市；警惕选择所有人口净流出省份的非核心城市。
也有人说，大城市的高房价已经逼走了一部分劳动力人口，并已经不是应届毕业生的第一选择地区。的确，不乏因此逃离北上广的案例。但从人口总体来看：
房价因素，从来都不是人口流动的主因。
迁移人口的迁移决策主要受两方面影响，一方面在于迁移目的地的经济发展趋势，另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响，追求更高的工资水平和就业机会是主导因素，向教育资源集中也占据了很大的比例。调查显示，我国因务工经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成为全国迁移的最核心原因。
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